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买房要注意的20个最重要的问题,选房、地段、楼层、户型

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发表于 2020-6-19 11:56:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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买房要注意的20个最重要的问题,选房、地段、楼层、户型……。买房最重要的注意事项,包括:买郊区还是买市区;买新区一定要选起步区;结婚前,男女双方各自先买一套房,享受首套首贷;房产增值和接盘侠的接受程度;等等。买房要注意的20个最关键的问题,涉及到买房的方方面面。


www.shenzhenmark.com的消息,买房,是大部分人一辈子都绕不开的事情。包括一些父母已经给孩子买了房子,后来自己又再次买房的年轻人。买房,首先是刚需,也就是自己居住;其次,买房还是一种投资,买房买对了,回报率惊人。几年时间,房价上涨几倍的比比皆是。因此,买房要注意的20个最重要的问题,值得关注。


一、房住不炒≠房价不涨。


现在,房住不炒越来越被曲解。房子是用来住的,不是用来炒的,这和房价上涨没有半毛钱关系。


房住不炒,第一次提出是2016年12月14日在北京召开的中央经济工作会议上提出的。


大家都可以各自回想下,从2016年底到现在整整3年半,你们所在的城市房价涨了多少。


除了已经完成大涨的北京上海以外的所有城市,从2016年底才开始这一轮史诗级上涨。


房住不炒根本不是抑制房价上涨,而是限制过度炒房。


二、婚前买房更好。


结婚前,如果有钱,男女双方各自先买一套房,都可以享受首套首贷。


如果婚前任何一方名下有房或者曾经有过贷款记录,婚后再买都属于二套,首付高到吓人,利率高到绝望。


曾经有一段时间流行假离婚买房,聪明人其实在结婚前就早早规划好了如何才能更好的享受首房首贷。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 11:57:13 | 显示全部楼层
三、买郊区还是买市区。


买房之前,很多人都希望有个院子种种草,浇浇花;希望有个天台,看看星空和月亮。


因此,一部分人就会冒失的去远郊买个别墅,结果生活里只有诗和远方了,吃喝拉撒都成问题。


中国人骨子里喜欢的其实是闹中取静,而不是真正的偏远寂静。


中国人真正追求的是市区里的诗和远方,而不是郊区的生活苟且。


如果在闹市区里给你一栋有天有地的花园洋房,谁还会去郊区装文艺。


中国人买房最重要的考量因素就是配套,配套就是沾尽这个城市最大的利好,教育、医疗、商业、就业、人文,等等。


因此,千万别骗自己去郊区追求宁静,其实只是买不起市区大房而已。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 11:58:11 | 显示全部楼层
四、买新区一定要买起步区。


很多人买房喜欢追概念,买新区,找洼地。但是,真正能成长起来的新区其实不多。


买新区可以,但是一定要买起步区。


因为起步区投入的政策最多,资金最多,配套最成熟,收益见效最快。


当官方公布要打造某个新区,如果确实靠谱,你就要马上行动,第一时间出手。


等到什么配套设施都建好了,到处宣传得铺天盖地,房价都涨起来了,建议你最好不要跟风了。


当然了,已经成熟了的新区,或者是新区的其它板块,也不是说一定涨不起来。


而是怕你等不起、耗不起。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 11:58:52 | 显示全部楼层
五、地王有可能成为楼王。


只有地市热,楼市才会热。土地流拍,房价一定涨不动。土拍热起来了,房价才会涨起来。


从年后疫情期间开始,各地土拍就非常之热。地方财政和中央财政都缺钱,这是公开的秘密了。一季度财政收入同比降低30-40%,只能通过卖地迅速补充财政亏空。


现在土拍热度极高,不仅流拍很少,而且地王层出不穷,限价地块少之又少。开发商敢造地王,就是因为看到未来房价可以卖更高,才会拼命。


只有老百姓可以救房企的命,政府不行。房子在你手上不是问题,留在开发商手上才是大问题。


也许有1%的地王是亏的,但是99%的地王是有赚头的。否则开发商都倒了,以后政府手上的土地都卖给谁去?


地王很有可能成为楼王!


六、小产权不要碰。


此前,自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确:对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。


小产权房永远不会有翻身之日,可以租但是坚决不能买。


要是想买来赌拆迁,最好是有关系有人,确定得八九不离十了再买,千万别赔了夫人又折兵。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 12:01:44 | 显示全部楼层
七、买房时看房龄大于看地龄。


买房一定要买70年土地产权的纯住宅,这个是必须的。但是市场上总有一些开发商是拿地之后5-10年才开发建设楼盘的。所以会导致房子竣工开盘时土地只剩50-60年。


由于以前的物权法和即将于2021年1月1日实行的《民法典》规定,住宅用地到期后自动续期,而出让金减免又是大概率事件,即使缴费也是象征性的一点点而已。所以只要是纯住宅用地,土地剩余年限不是最重要的参考,反而是房龄更加的重要。因为房子的寿命比土地年限短的多。


70年不到,你的房子就要倒了。也就是说,等不到你土地续期,房子就要拆除重建了。


买房子土地剩余年限根本没有房龄重要,房龄太老升值空间受限,居住体验还差。


20年的地龄完全没问题,20年的房龄尽量别考虑!


以深圳为例,超过20年的房子被列为老旧危房,电梯要凑钱更换,水、电、气,老化严重。


八、网传数据不值得研究。


网传的房价数据,根本不值得看,更不要去仔细研究。有这闲工夫,就去查查自己城市的新房二手房成交量。


房价涨跌可以作假,成交量假不了。


记录好你所在城市每个月的成交量数据,这是唯一掌握客观房价涨跌的办法,不是之一,而是唯一。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 12:02:56 | 显示全部楼层
九、房价已经很高了。


如果有人和你说:房价已经很高了,不可能再涨了。


这句话说了20年,年年说,年年涨。


房价涨不涨,和房价高不高根本没有任何关系!


房价的上涨,只与货币、需求和收入有关。


只要货币超发,只要收入增长,只要好房子稀缺,房价就会一直涨。


楼市的顶,根本不是由6亿月入1000的人决定的。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 12:03:28 | 显示全部楼层
十、炒房客被当做人才引进。


出生率一年比一年低,这已经是不争的事实。


正是看到了人口出生率的严重不足,各个省市都在拼命抢人,抢人才。


可即便是抢人抢的你死我活,也不肯放开计划生育。


大家都在抢存量,唯独没有增量,这个游戏能玩多久呢?


现在很多城市的抢人政策,其实正在慢慢沦为限购放松的旁门左道。


不论是一线的广州、深圳,还是三四线的珠海、海南、燕郊、北三县。


地方政府心知肚明,炒房客心照不宣。


比如最近因为自贸港政策大热的海南,目前获得海南房票主要就是两个办法:一是通过人才引进落户,有房票可贷款。


比如三亚、海口、琼海限购需要5年社保的,只要全日制大专以上45岁以下,就可以办理人才落户买房。二是可以办理人才证明,这样就可以把5年社保或者2年社保缩短为1年。


所以,引进的到底是人才,还是炒房客?


一定也不重要了,对海南来讲,人和钱都来了,一举两得,何乐而不为呢!

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 楼主| 发表于 2020-6-19 12:04:17 | 显示全部楼层
十一、炒房客亏本的比例很小。


媒体的最大副作用就是,让你只看到一个片面的世界。


看到一起炒房客断供的新闻后,就觉得炒房客的生活惨不忍睹,每天心惊胆战。


看到一起房屋抵押贷款后资金链断裂房子被查封拍卖的案例,就觉得抵押房子都是万恶不赦。


其实,真实的社会中,炒房客断供的是万里挑一,抵押房子被查封拍卖的更是凤毛麟角。


有的人都是各种融资买房投资,三五套房都只能算低段位。


有的人就属于那种杜绝一切风险,认为一切都是套路,社会万般险恶,看透这个社会的“聪明人”,至今没有贷款,没有负债、名下只有一套老破小居住至今,每天都在意淫动迁翻身。


因为没有真正看过这个世界,所以就认为世界就是自己想像的模样,到死都一样!

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 楼主| 发表于 2020-6-19 12:05:08 | 显示全部楼层
十二、北上广深的租金回报率。


北京、上海、深圳的租金回报率不是最低的,而是全国最高的!


以上海为例,2015年的上海房价相当于现在的1/2,2010年相当于现在的1/3,2005年相当于现在的1/10。


也就是说,如果你上海用于出租的房子,是2015年买入的,那现在的租金回报率就是3%;如果是2010年买入的,那现在的租金回报率就是4.5%。


如果是2005年买入的,那现在的租金回报率就是15%,出租7年房子就已回本。


上海还有很多市中心的老破小房改房,当年也就3-5万买下产权,而现在一年的租金都要小10万。


其实上海市场上现在正在出租的房子,绝大多数都是很多年前买进的,也就是说,租金回报率是1.5%的很多倍。


对于任何一个城市来说,你房产买入的价格是恒定不变的,但是租金会随着房价的上涨而同步上涨,房价涨的多,租金也会涨的多。


所以,最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率,这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价,这才是最客观最实际的。


从这个层面来讲,一线城市的租金回报率其实才是最高的。所以,一线城市不仅租金回报率高,房价涨幅更是惊人。

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 楼主| 发表于 2020-6-19 12:05:39 | 显示全部楼层
十三、卖房要看竞争力。


任何人卖房子,总希望卖个好价钱。


只要你卖的房子,目前一直有中介在问,一直有客户在看在询价,而且对房子比较满意,那么你就要坚守自己的价格。


真正看中你房子的人,只要你房子价格不离谱,那么他都是在最终付定金前做最后的挣扎,能便宜一万算一万,便宜不了也要买。


而且,只要见面谈价格,绝对是房东和买家各让一步,向中间靠拢。


所以,作为房东来说,只要你房子有竞争力,第一不能接受电话砍价,第二不能去中介面谈。直接让买家准备好定金,中介准备好协议,你再出现。


当然了,假如在行情不好的时候,你又急抛那还是需要适当降价的。

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